之所以说我国房地产市场根本没有市场化，是因为土地一级市场一直被政府垄断，并且是排他性的垄断。试想当一个行业的上游处于完全的垄断状态下，怎么可能实行市场化机制呢？不管英国模式还是新加坡模式，土地一级市场是开放的，而且土地私有化是核心内容，而国内土地是批租制，国家代表全民对土地的占有，只承认对一定期限的使用权。换而言之，是财产权利的半私有化，导致不完全的市场化。

二宗罪：不合理的税制

目前的国内地方与中央的税制体系是再94年确定下来的。税制改革的结果是一改以往穷中央，富地方的状况（94年以前中央为向西部转移支付甚至要向富裕的地方借债），将增值税的大部收归中央，营业税的大部划归地方。此举将地方的财力受到严重削弱。

加之国内实行的是5级行政体系，即中央、省、市、县、乡镇，行政效率低下，财权和事权严重不匹配，导致地方入不敷出。在这样的大背景之下，为了让地方能有足够的财政收入，发展对地方税收有直接带动的房地产业和建筑业（这些行业税收的大头就是营业税，而营业税大部归地方）成为中央对地方的一种补偿。

另外，当时地方政府已处于破产边缘。事实上四大国有银行当时是地方政府的提款机，低效率的政府投资行为造成大量的呆坏账，国企更成了资金的无底洞，各方面都在伸手向政府要钱。

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