在笔者看来,潘先生是明智的,也是幸运的。他在发现苗头有点邪的时候坚决选择了放弃,但他并不清楚里面到底有些什么猫腻和陷阱。那就让笔者来逐一分析:
陷阱一:认为树立销售价格标杆,掩护短板产品高价出货。一个房地产项目销售的最大难度并不是如何将优质房源一高价售出,而是怎样把短板产品卖个好价钱。优质房源属于“皇帝的女儿不愁嫁”,是购房人争抢的对象,价格自然容易定高,可是房地产开发项目中的短板产品就没有那么容易处理了,就像案例中的内街,产品自身有硬伤,如果售价定高了,楼盘的去化速度就会降低,巨额资金的积压必然导致财务成本的上升;如果售价定低了,会造成项目利润的大量损失。为了调和其间的矛盾,房产的拍卖销售方式就成了开发商两全其美的选择——开发商利用“托”将优质房源的拍卖成交价尽可能拔高,由此构建一个虚高的项目价格参考体系,就是所谓的楼盘价格标杆,再利用优、劣房源之间的差异化定价策略,人为造成两者之间较大的价格差,给人以短板产品具有明显价格优势和投资价值的假象,最后通过拍卖竞价方式缩小优、劣房源之间的成交价,使短板产品以高价被拍卖。
可能有人认为开发商为了演这出戏,高价拍下了自己的优质房源,付出了一定的代价。恰恰相反,开发商并不吃亏,左口袋的钱放右口袋,当然没有多大的意思,但是如果将拍卖来的高价房放银行一抵押或担保,就会得到比正常销售额还要多的贷款。如此一来,不仅又多了一个为开发商资金链做“贡献”的利益方,而且还“帮忙”分担了风险——一旦无法以更高的价格卖掉这些房源,那么银行就是最终的接盘人。
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