北京的房地产市场基本上是以单位购房为主的市场。1998年房改政策出台之前，私人购房（包括外销房）所占市场份额不到7%。因此华远房地产的机构设置中没有面对市场的销售部门，也没有自己的物业管理队伍。最初是凭市建委或开发办转来单位购房的计划单子进行定制，后来是凭公司与各国有单位、机关的关系成批量地按购买单位的分配要求进行定制，因此公司的经营和设计部门长期不研究个人住房市场的需求，也没有个性的产品。

20世纪80年代末期，最初执行的80住-1和80住-2的标准图纸对户型、面积都有严格的限制性要求，如一居室的建筑面积不得大于40平方米，二居室的建筑面积不得大于60平方米，三居室的建筑面积不得大于80平方米，超过100平方米的四居室必须有高知、高干的建设指标，且最大建筑面积也不得超过130平方米。

邓小平南方谈话之后，14个沿海开放城市和南方大部分城市的住房基本已完全市场化，大多以个人购房为主、单位购房分房为辅，但北京仍然是单位福利分房为主。

这就产生了市场化与福利分房之间的巨大差别。万科会在房子的设计合理性、个人的爱好上下更多的功夫，并且已经有了一整套规范的物业管理体系，同时也有了整套如何面向市场进行宣传和销售的经验。我们在设计上仍然注重于如何在规定的面积数之内规划合理的面积和位置，如何降低造价争取更多的利润。而单位购房要求的恰恰不是市场中的个性化，反而要求尽可能在面积上平均化，减少户与户之间的差别，减少福利分配中的矛盾；销售上则取决于领导的选择和对上班地点的位置选择；管理主要由各单位房管科、基建处之类的机构自管。

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