我们应该看到，有四种需求在支撑未来的住宅市场，第一种是拆迁性需求；第二种是自然产生刚性的需求，结婚、离婚的需求；第三种是改善性需求；第四种是投资与投机的需求。

——摘自2008年8月2日焦点网《冯仑：京津双城效应与房地产发展新契机》

背景分析

在人均GDP达到8000美元以后，任何一个健康的房地产市场的住宅需求量会有一个很大的缩减。这种判断基于对结构的研究，而不是简单的总量研究。

这四种需求在不同的经济发展水平下互相有一个对应关系。一般来看，人均GDP在4000美元左右的时候，拆迁性需求和改善性需求事实上是一个市场的主导需求，而人均GDP在4000～8000美元之间时，投资投机性需求占很大的量。在这四种需求中，结婚增长、自然增长的需求是每年保持稳定的、刚性的需求。人？？？GDP到了8000美元，改善性需求和拆迁的需求基本上解决了，而投资性需求、投机性需求已经被政府拦在门外，事实上只剩下刚性的需求。这部分刚性增长的需求又被政府通过两限房、经济适用房分离一部分，脱离出正常交易市场。

行动指南

房企一定要认识清楚行业发展的客观规律。如果能掌握到未来住宅市场的这四种不同需求发展变化的规律，那些定位在住宅市场的国内房地产公司就更容易知道怎样做住宅市场，做哪一类住宅市场。

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