宋代，土地买卖和转移加快，中小地主增加，官田已不再是主要的土地占有形式，大多数土地被大官僚、大地主兼并占有，形成私人田庄，有少部分土地归自耕农所有。由于租佃制的经济关系广泛地发展起来，典卖制也很盛行，因此，推动了民事立法。宋朝法律确认地主、自耕农的土地私有权，发给他们“红契”，作为土地私有权的凭证。宋代，买卖田宅必须经过“立契”的法定程序，凡加盖官印的称为“红契”，表示官府确认，不加官印的称为“白契”。

宋朝政权为了取得地主阶级的支持，把唐以前打击、抑制兼并的政策改变为不限制兼并和保护地主阶级土地私有权的政策。大土地所有制发展起来。大官僚、大地主在自己的田庄上建筑华丽、高大的屋宇，并强迫佃户寄住庄上，私蓄兵器，建立武装。《水浒传》里的“祝家庄”，就是祝姓大地主的田庄，庄名就是村名。这种田庄就是北宋的土地占有制的主要形式。到1033年，全国耕地的70%—85%，被朝廷、官僚、地主占有。宋朝法律规定，盗种公私田者，要受到笞刑或徒刑的处罚。

宋代租佃制更为普遍，地主和佃农签订一年或几年的租佃契约，出让土地使用权以收取地租。《宋刑统》和敕都确认租佃制度，维护地主的权益。宋律规定，租佃契约到期，租佃关系结束，农民可以另租土地，地主可以另佃。契约未到期，禁止佃户逃离，也不允许地主私自处置佃农，不得随意撤佃。佃户欠租，官府要以强力帮助地主索取。尽管当时佃户的法律地位很低，但与“部曲制”的部曲(唐以前地主豪强私家的部属、家仆，身份地位比奴婢略高)相比，地位和处境好一些。

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