4、一个公司要卖出，评估30万元，应该为接棒人留下利润空间，实际成交价20万元就不错了。

三、这个【按20年的出租回本时间计算的合理价】，不是一成不变的。

20年后，待租率可能高达70％，房产税可能每年2万元，那么，“税费后每年平均租金净收益”可能是1万元 * 20年 = 20万元 / 90平米 = 【按20年的出租回本时间计算的合理价】为每平米0.22万元。惨不忍睹。

日期：2011-12-16 16:00:47

第八章第6节 【房价/收入比】是马大哈指标。 使用【房价/年余比】才能看清楚房价的真实高度。

一、目前【房价收入比】已经达到20年。

1、二线的某市的平均价。一手房90平米 * 1.6万元 =总房价144万元。

2、处于全市平均收入水平的双职工家庭年收入为7万元。这是不吃不喝的收入。

3、144万元 / 7万元 =2011年9月，二线的某市，体现全市平均收入水平的【房价收入比】为20年。这是全家不吃不喝的20年，才能买入一套住房。

二、目前【房价/年余比】= 40年

1、家庭年收入7万元，有吃有喝后用于购房的难以超过3.5万元，即 收入中用于年供的难以超过50％。原因，一是我国社会保障不完善，教育、医疗、养老费用和防备失业费用比较多，收入的可支配比率较低；二是物价上涨不断，难以剩余更多的钱；三是有效自住刚需的社会层次在不断降低；四是国际上认为收入中用于年供的不宜超过30％；五是银行不允许超过50％。

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