日期：2010-04-26 20:51:37

1.2.商品属性

不过既然有数据我觉得通过梳理应当可以找到一些蛛丝马迹。房地产业的发展是和经济发展过程中所伴随着的城市化进程密切相关，古今中外，概莫能外。中国的农民进城可能首先要考虑的问题就是解决住房问题，否则永远只能做个“民工”。因此我想每年的城镇人口增加人数和城镇住宅竣工面积之间应当存在一定的内在联系。下图是我找到的相关数据。

资料来源：根据国家统计局相关数据绘制。

从上面这个图我发现两个问题：

1．近10年间城镇住宅竣工面积和城镇新增人口之间存在明显的正相关关系。

2．2004年之间，城镇新增人口开始下降，但城镇住宅竣工面积开始上升。

我尝试着推理一下这个图里所反映的二者之间的关系。1999年－2003年，城镇人口的增加几乎保持在一个恒定的水平上，这部分人很可能没有能力马上购房，其购买力自2005年开始才释放。那么这部分人的购买力很可能属于刚性需求。但自2004年开始，城镇人口的增加开始下降，并且在2006年开始出现明显下降。那么今后几年的刚性需求下降可能属于大概率事件。

2008年和2009年的统计公报显示，这两年的住宅新开工面积分别为79889万平方米和92463万平方米，合计17.24亿平方米。以住宅开发周期3年计，今后三年的平均供应量无论如何也不会低于2009年的水平（2009年住宅竣工面积为57694万平方米）。

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