日期：2010-04-28 00:03:58

1.4. 小结

房地产在中国的需求可以分为三种：刚性需求、改善性需求和投资性需求（说是投机性需求也可，我不认为投资和投机之间有什么区别）。根据前面的分析，中国的房地产市场从市场供求方面来看应当说是供求平衡，甚至在今后会短暂出现一定的供大于求的局面。最起码这个市场不能说是供小于求。所以我可以断定近年来房地产价格的暴涨主要是投资性需求作用的结果。下面我将分别就四种组合下地产的走势来进行一下分析。在开始分析之间我需要首先将房地产面临的形势进行一下梳理。

如果在4月17日之前来进行现在的分析，可能相对要容易一些。但“新国十条”的出台，一下子子使得情况变得微妙复杂了。市场经济一旦受到行政的干预，其运行轨迹会在一定程序上扭曲。这样我的分析将分为两个步骤：先按照原来的运行轨迹进行判断，然后再看政策对运行轨迹的影响。

在房产的三大需求中，刚性需求和改善性需求是完全按照市场供求关系运行的，只有投资性需求最为特殊。投资性需求既然是出于投资目的，其逻辑基础如下：

1．防止通货膨胀，或者说房价不会下跌。

2．持有收益即投资回报高于资金成本。这个资金成本，就是现在的一年期银行存款利率2.25%，只要年投资收益超过2.25%，那么，这项投资就是理性的。所以，在目前的利率水平下，只要租售比不超过1：480，也就是40年内能够收回投资，房产投资就是理性的。中国日报4月13日的报道称，当前国内一线城市的租售比均在1比500左右，有的城市甚至高达1比七八百。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年。这说明房产投资已经接近或者超越了“警戒线”。而以银行贷款进行投资则明显属于“博傻”行为。我无法得知这种“博傻”行为在住房投资需求中的比重，但如果从理性的角度看，运用银行贷款进行房产投资的应该是少数。

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